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总经理文章
关于物业行业发展的几点看法
时间: 2022-11-14 09:08:30来源: 江西深华物业管理有限公司


省住建厅关于省十三届人大五次会议第382号建议答复的函指出了物业管理行业主要矛盾:物业管理发展与现实需要之间的矛盾,与人民群众对美好生活期盼还有较大差距。存在的主要问题的具体表现为:

一是行业监管手段较弱。2017年国务院取消了物业服务企业资质,行业主管部门缺乏抓手,矛盾纠纷调处力度不足。加强物业服务企业中、事后监管,是当前物业服务行业监管面临的一大难题。


物业服务不是高科技,并不是不需要专业。绿化养护,电梯维保,消防监控,这些都是需要专业的。即使外包也只是维护外包,但责任是无法外包的。出了问题,无论是主管部门还是业主,都是找物业公司的,所以还是需要专业的人员进行监管,如果自身不具备专业,也会造成维保不到位和成本升高。况且现在的物业管理,不仅仅是对物的管理,还包括对业主生活中各种问题和精神生活的服务,这就对物业从业人员提出了更高的素养要求。之前的物业管理师考试内容,物业管理相关法规的至少几十个,还包括综合管理能力中的心理学知识、公共关系知识、行政管理学知识、法律知识、保险知识与应用社会学知识等,众多的知识点也说明,合格的物业管理从业人员,是需要很强的综合素质的。


物业费基本又是“一锤定音”,尤其是老旧小区,人员待遇上不来素质跟不上;行业资质取消,对从业人员的要求也降低了;前期规范设计过时带来停车问题、设备老旧、维修基金提取等客观存在物业公司又无法解决的问题,行业竞争压力(开发公司自营),开办费,空置费都不同程度地减低,甚至不要了,这些成本都将转移到物业费里;“质”与“价”的失衡,业主需求和物业满足需求的能力失衡,当然也有小区物业费定价过高的情况,造成“价高于质”的情况。这些综合因素给行业主管部门调处带来困难。物业管理与人民群众对美好生活期盼矛盾不断加大。


二是业主参与意识不强。大多数业主对小区事务关注度不高,对成立业主大会和业主委员会、决定共同事项等,往往难以达到法律规定的表决比例,造成意见很难统一。

以我们自己家庭几口人为例,也会因各种不同需求的产生不愉快的时候。况且一个小区住着几百上千户业主,各种不同的需求大量存在,有中老年的广场舞矛盾,有青少年的打篮球矛盾,有儿童滑板车矛盾,有机动车停放矛盾、有非机动停放矛盾,有噪声矛盾、养狗矛盾、人脸识别矛盾(泄露信息)等等各式各样。解决这些矛盾需要大家共同参与,共同决定,共同遵守。但事实情况是,业主的参与度并不高。我认为不高的原因由以下几点:一是“事不关已,高高挂起”的心态。二是不愿意得罪人,各种矛盾的投票都是满足部分,不满足部分。三是“乱中取胜”的思想,不愿改变维持现状。四是物业公司的组织能力和水平有待提升。需要共同决定的事项,在业委会没有成立之前,需要物业公司来组织投票,除了需要有负责任的心态,还需要就一定的魄力和方法。才能保证投票的通过率。


三是物业费市场调节难度大。虽然物业服务收费已经放开市场化多年,但按照市场行情调整收费标准异常艰难,绝大多数小区物业费“一锤定音”。随着物价、人工等经营成本的不断增长,不少物业服务企业只有降低服务标准来维持正常的运营,陷入了“低质低价”的恶性循环。

物业管理的成本在不断加大,而为什么价格调整这么难?我认为有以下几点:

一是信息不对称。业主缺乏物业管理知识,对物业的成本不清楚,有些业主认为物业公司支出,只是发工资,付点水电费,而忽略掉入电梯、水泵等设备的维护、用工的风险物品损耗折旧,税费等支出,对物业公司的收入往高算(如99.99%的收缴率、公共收益等),而支出往低算,造成物业公司有高利润的假象。由于缺乏专业,往往出现单纯的物业费对比。而事实上影响物业费价格的因素是多样的。

二是业主、业主委员会、物业公司、甚至连社区之间都存在相互不信任。业主对物业收入和支出是不信任的,这种不信任产生是多种原因的,不当家不知柴米油盐贵,当然也不排除物业公司弄虚作假的情况造成的不信任。业主对业委会不信任,业主对社区不信任的情况也是时有发生的。

三是职业差异认知。一个职员是不清楚公司是运行成本的,别说是业主,我相信我们自己公司的员工都有不知道,物业公司内部员工拖延物业费的情况也是很常见的。还有将开发公司的职责,政府各级职能部门的职责一并归结于物业公司的职责范围的问题。

四是对品质需求不一样。有的业主要高品质的物业管理,有业主要低品质物业管理,甚至不要物业管理。

五是想占便宜的心态,什么都要有,出钱就不行。

六是监管约束机制不健全。部分业主抱着有利可图的心态参选业主委员会委员,甚至将个人的利益凌驾于业主共同利益之上,因业主委员会法律地位不明确,属地政府和相关职能部门对业主委员会的监督约束及业主委员会自我管理约束机制尚未形成,存在部分业主委员会成员乱作为情况。


如何解决业主同物业公司之间的矛盾,需要找到一个业主、物业公司,政府共同信任的第三方,站在理性、公正的角度上来协调各方面的关系。从各级法规对业委会的职责要求,都有从这一角度考虑。业主委员会既要接受党和政府的领导,也有监督物业公司履行合同的权力,还有督促业主按时交纳物业服务费用和协调物业、业主之间矛盾的义务,引导业主遵守管理规约。从这一角度出发,成立业主委员会是必要的,是解决物业管理发展与现实需要之间的矛盾,缩小物业管理与人民群众对美好生活期盼差距的有效方法。


省住房城乡建设厅卢厅长在江西省第十三届人大常委会第三十四次会议,关于《江西省物业管理条例(修订草案)》的说明上,也指出了业主委员会成立难、选举难、履职难,物业服务缺失断档的问题。而实际的业主委员会成立过程中,出现了以下四个方面的问题:动机不纯、选择不对,履职不全、监管不力的现象。

1、成立业委会的动机不纯。借着某单一事项,打着为全体业主利益维权的口号,目的只是为了解决单个事项,发起动议申请成立业主委员会,也有只是为了小部分业主的利益,甚至个人利益发起动议,成立业委会,这显然违反了成立的原则和初衷。也正是由于这样,缺乏代表性和广泛性,所以业主参与度不高,成立难。

2、业委会成员选择不对。从法规上来讲,业委会成员是有任职资格要求的。①具有完全民事行为能力;②遵守有关法律、法规;③遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务;④热心公益事业,责任心强,公道正派,廉洁自律。


以上条件,范围较广,在实际操作中,很难细化。一个小区就像是一个公司,全体业主就是这个公司的股东。“业委会”就是股东聘请的总经理和核心管理层,物业公司就是这家公司的员工。一个公司的好坏,很大一部分取决于总经理和核心团队的能力。这个公司和普通的公司不一样,这个公司的股东特别多,每一个股东的股份都一样。从法规上讲,应该是全体股东委托总经理行使权力。但客观的情况,股东太多,不可能大事小事投票,不可能意见一致。所以往往是总经理及核心团队行使权力,为了保证小区大小事务决策的正确性,就需要这个总经理除了有一腔热血之外,还要有组织能力、有公信力、有公益心等综合能力。很多小区就是没能选好总经理,结果小区品质越来越差。筹备组就是引导、帮助股东们选取******任总经理,其责任也很重大。   


1、业委会履职不全。

业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督专项维修资金的使用;

(五)督促业主按时交纳物业服务费用;

(六)监督管理规约的实施;

(七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

(九)业主大会赋予的其他职责。

业委会的职责是有权利和义务的,而很多业委会,只履行监督的权利,对履行义务方面非常不理想。


以上就是我对物业行业发展的几点看法,业主委员会成立是趋势,如何协助政府选出优质的业委会,建立社区、业委会、业主和物业之间的信任,将是保持公司持续发展的关键所在。


郑  波

2022年10月5日




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